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8月份的楼市可谓上演了一出翻身大戏，就在7月数据刚给楼市带来一丝曙光后，8月份楼市成交量突然开始复苏，多地楼市出现了量价齐升的反弹迹象。面对房价的反攻之势，论者的反应更多的是不以为然，经过集体会诊将楼市的反弹表现确定为“假性回暖”，显示出楼市博弈战局悄然发生了变化，若不能得到及时控制，房价很容易发展为真性反弹…… Ø
谁说商品住宅的价格就必须会下来？ 就在八月份的最后几日，媒体铺天盖地传来房价反弹的消息，类似“抢购潮”“日光盘”等火热的字眼齐刷刷见诸报端。一位住建部官员力挺国十条足够解决问题，甚至放出了“商品住宅的价格必须下来”的狠话，令人不解的是究竟是从何而来的“必须”呢？不可否认，楼市调控效果不理想和国十条落实不到位有关，但是如果仅以执行不利为借口就不再加码调控，房价很可能获得积蓄力量的战机，届时国十条要想扑灭不断壮大的房价反扑势头也许会变得更加吃力。 和政策的被动防御相比，本轮房价的反攻态势相当凶猛。八月份广州楼市成交量大涨50%，均价重新跨过1.1万元大关。同时，房价回暖的势头似乎激起了开发商的拿地热情，国企29亿拿下广州番禺的两幅宅地，使得昔日地王再次封王。抢地盛况的再现显示了开发商对房价看涨的预期加强，面对房企斗志的不断高涨，国十条是否足够解决问题成为调控遭遇的又一瓶颈。国十条虽然在内容和力度方面都无可挑剔，但是政策的执行不到位是长期难消的痼疾，如果只念着政策的好处却不想着补齐短板，这种盲目轻敌的心态很容易给房价反攻留下缺口，使得不被重视的假性回暖一夜恶化为令人惊恐的真性反弹。 Ø
多地楼市出现了量价齐升反弹迹象 从京、沪、深三个典型的一线城市8月份的市场表现来看，楼市成交量无一例外地有不同程度的上扬，尤其是上海和深圳两地。 深圳一手房成交量环比增长超六成，成交均价环比上涨5.8%；二手房成交量增长近两成，不少业主开始顺势提价。8月1日-8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。面对调控可能失效的尴尬局面，有人提出房地产市场是假回暖。此言煞是可笑，回暖就是回暖，有什么真和假？要说假，前几个月的房价闻风不动可能有做假数据的嫌疑。 深圳官方曾强调7月新房价格比年初下跌超过22%以显示调控见效，但事实上，由于新房平均价格的统计抹杀了结构性，一直受到业内诟病。比如在5-7月，深圳几乎没有一个豪宅和别墅开盘，在售的豪宅也都因为受政策打击最深而成交惨淡，这使得5-7月成交的主流户型是普通住宅和中小户型，因而价格明显被拉低。但在8月份，一方面在售大户型豪宅成交变得旺盛，另一方面天涛、水榭山等别墅的开盘，也使得大户型单位占比上升，并直线拉高了房价。 上海同样如此，高档楼盘在8月集中上市预热“金九银十”拉高了房价。在房地产本轮宏观调控自4月中旬启动至今的约20周时间里，周平均成交价格高达22261元/平方米。除了降价楼盘的绝对价格依然较高的原因外，上海豪宅再次发力成为最主要的支撑和推力。 Ø
房地产市场博弈中空方投子认输 如果说前两个月政府和开发商还能挡住高档楼盘的上市脚步以压低均价，随着下半年传统销售旺季的到来，随着新盘大量上市，这一招将失效。 4个月的宏观调控，房价没有实质性下降，有人怀疑是政策不作为。事实上，口头上政策很有作为，从二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，从未停止。换个角度看，政策很没作为，雷声大雨点小成了惯例。比如预征土地增值税大多没有落到实处，预售款第三方监管落实到全国有待时日。 根据中原地产监测数据，从2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。如果预售款受限，对于资金链紧张的开发商将有沉重打击。8月份成交量大幅上升，显示在房地产市场博弈中空方投子认输。 市场预期未来货币政策继续宽松、通胀压力不减，导致刚性需求在7月份开始释放，胆大的投资者在房地产市场再次试水。而中小开发商资金链紧张可以通过将项目股权出售给大开发商、可以通过房地产信托的方式募集资金，无怪乎9月1日上海松江地区再出地王。 说来说去，货币发行量太多、对投机者税收过于温柔、地方土地财政依赖是主因，将房价盖上假回暖的遮羞布，除了自我安慰，还会有其他的弦外之音吗？ Ø
假性回暖是一出以假乱真的戏 其实，假性回暖恰恰是开发商的一个特别战略。开发商担心大规模的集体反攻会招致第二波调控到来，于是选择金九银十这个传统旺季进行试探性反击，在这个时候刚性购买需求已经得到了积累，开发商的低价销售很容易挑逗刚需乖乖就范，一些开发商甚至可以利用成交量的回升趁机涨价。 而楼市调控则在这个敏感时期陷入了难进难退的被动，一方面担心房价只是在传统旺季的典型性释放，如果贸然出台新政可能会误伤经济，另一方面如果不采取措施又担心购房者对调控预期继续减弱。由此可见，假性回暖这招棋走的极顶成功，开发商既能在紧张的战局中获得喘息机会，还轻易扭转了局势占取了战场的主动权。 不要小看这场假性回暖，它或许会成为开发商反败为胜的重要转机。伴随着成交量的反弹，开发商紧张欲崩的资金链将得到缓解，使得开发商获得晋级下一轮博弈的入场券。同时，选择降价快销的开发商也通过小量抽血的方式避免了致命性失血，开发商还没有来得及贫血就会获得丰厚的回笼资金。 更重要的是，如果楼市调控选择放任假性回暖，开发商还可以利用时间差将战场悄然转移到二三线城市，如此一来，调控重灾区的一线城市和二三线城市将形成掎角之势，即使以后调控升级，开发商也可以利用项目间的相互供给和支援，有效规避调控的重火力攻击，这样的话将导致楼市调控陷入更糟糕的不利局势。 其实假性和真性就在一念之间，几乎所有的真性回暖都是从不起眼的假性反弹发展而来。楼市调控与其左右为难患得患失，倒不如趁着反弹根基不稳就抓紧剿灭，否则星星之火也有燎原之危。如果任凭假性回暖发展下去，既会让购房者丧失对调控的信任，又放虎归山给高房价留下了活口，到那时就真的是赔了夫人又折兵了。
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狗仔卡
发表于 2010-9-7 16:16
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楼主
发表于 2010-9-7 17:23
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